中國加入世貿組織后，面臨最大挑戰的是政府，因為入世意味著政府行政行為要受ＷＴＯ規則的規范和約束。行政行為的依法和規范化已經迫在眉睫了。房地產產權登記管理作為市、縣人民政府房地產行政主管部門的一項法定行政職責，也必須適應這一大的總體形勢。登記機關必須
中國加入世貿組織后，面臨最大挑戰的是政府，因為入世意味著政府行政行為要受ＷＴＯ規則的規范和約束。行政行為的依法和規范化已經迫在眉睫了。房地產產權登記管理作為市、縣人民政府房地產行政主管部門的一項法定行政職責，也必須適應這一大的總體形勢。登記機關必須轉換職能角色，工作人員必須轉變固有的觀念，徹底改變過去的衙門式管理為依法主動服務，強化規劃意識、服務意識和責任意識，增強辦證管理的科學性和透明度，將自己的辦證行為置于民眾的監督之下，該作為的必須作為并按法定程序去作為，法律沒有規定的堅決不胡作非為。轉換產權管理行政角色既是ＷＴＯ規則的需要，也是依會行政的要求，當然更是代表人民利益的政府部門的本來角色回位。
產權登記管理是權力，同時又是責任。因為權力即責任、權力與責任對等是現代行政法治的基本原則和理念。我國現行的產權登記制度具有很明顯的先進性，但要求對產權的實質進行審查，登記機關承擔的責任過重。我們現在一些帶有隨意性的登記管理行為將帶給今后工作的被動，甚至要在將來付出較大的代價，所以我們有必要引起足夠的重視。如果說有地區性的違法行為的話，大家或許非常驚訝，或認為不可信。其實這不是危言聳聽，請問沒有取得業務合格資格的人從事登記管理工作是不是違法？回答是肯定的，登記管理行為主體不合法；建設部令第對號第三十條及相關規定明確要求，從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗。這個“證”應該是建設部統一印制的產權產籍管理人員業務培訓合格證，個別地方就還沒有組織這種業務培訓。
產權登記管理的雷區不少，而且爆發的時間遠近不一。我們應該對自己現在的行為負責，防患于未然。現按產權登記管理行為生效要素，將不當登記管理行為的情形粗略地列舉一下，自己給自己提個醒，以利規避風險：
一、登記管理行為主體方面
１、跨地域登記管理。如在市、縣邊緣地區，甲市登記機關對乙市房屋登記管理；也有登記機關對有些行政單位垂直管理范圍內房屋所在地跨地區的一并登記。
２、跨行業登記管理的。如極少數單位以內部管理代替政府登記管理，物業單位以合同形式管理代替政府登記管理；其他非市、縣人民政府房地產行政主管部門登記管理的。
３、登記管理工作人員末經業務培訓，無證上崗的。無證就不能代表登記機關從事登記工作，上崗就是非法。以上是產權管理行為主體資格不合格的情形。
二、登記管理行為內容方面
１、證件不齊全，確權證據鏈脫節。
２、證件虛假。如偽證件的，有僅提交復印件而未經與原件校驗的，有出證單位失誤以致與事實不相符的。
３、證件無效。如證件經涂改的（包括合同涂改經單方認可的）證件失去時間放力的；證件尚未發生效力的（法院初審裁判后上訴的一審裁判書屬此類），產權代理人違背產權人意志的登記申報證件；違反法定優先原則的產權轉移證件（如遺囑繼承優先于法定繼承。侵犯優先購買權的買賣合同屬于此類）；其他違反道德規范、損害社會公共利益、擾亂社會經濟秩序的證件；法律法規禁止的其他情形。
４、登記行為本身無效。如給擔保法禁止的財產設定抵押權；核驗不清、馬虎審理造成錯誤的。
５、權證制作不規范。填制不清楚，乃至誤制、重制。
６、收費違反標準，隨意多收或少收。
７、產權審核自由裁量權行使過程中的其他不當行為。
三、登記管理程序方面：
=======================
海南正凱律師事務所官方網址
http://www.zkls.net
http://www.lwplawyer.com
http://www.guantou-binglang.com
