【海南?？诜康禺a律師】李武平成功代理林某商品房買賣合同糾紛案

【案情簡介】2005年1月13日,申請人林某與被申請人海南某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定申請人向被申請人購買海南XX商業廣場壹層B-XX號商鋪。合同簽訂后,申請人依約將總購房款一次性付清給被申請人.但是被申請人未能辦妥申請人所購商品房的房產權證，遂發生糾紛。林某委托海南正凱律師事務所李武平律師代理此案，經過李武平律師的努力，通過和解的方式，林某成功退房并取回購房款，本案圓滿結案。

【李武平律師評析】

本案中主要涉及到商品房買賣合同解除問題以及違約金如何支付的法律問題。

一、合同解除。本案中，由于被申請人的原因導致申請人逾期未能取得涉案商鋪的產權證，被申請人已構成違約。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定：“商品房買賣合同約定辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”的規定，《商品房買賣合同》符合法定解除條件。

二、違約責任。本案中，合同約定的違約金低于實際損失，違約金額不對等。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”，申請人依法有權請求調整違約金。

【仲裁結果】        

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調解書

(XXX)海仲調字第XX號

申請人:林XX

委托代理人:李武平、陳春麗,海南正凱律師事務所律師.

被申請人:海南XX房地產開發有限公司.

?？谑兄俨梦瘑T會(以下簡稱?？谥俨梦?根據申請人林XX提交的《仲裁申請書》和《商品房買賣合同》項下的仲裁條款,于XX年10月22日受理了申請人與被申請人海南XX房地產開發有限公司(以下簡稱XX公司)之間的“商品房買賣合同糾紛”案.

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調解結果

1、申請人將海南XX商業廣場壹B-XX號商鋪退回給被申請人,被申請人將申請人已支付的購房款783432元及辦證費用23503.00元共計806935元退還給申請人.

2、被申請人應在XX年XX月XX日以前分兩次將806935元退還給申請人.第一次付款時間為XX年XX月XX日前,付款為總額的60%,即4841XX元;第二次付款應在申請人協助被申請人到房管局辦理備案撤銷登記手續后,于2009年2月28日支付總額的40%,即322774元.

3、若被申請人未按時(申請人必須在第二次付款前協助被申請人在房管局將備案撤銷登記手續辦理完畢)全部退回購房款項,除仍按原《商品房買賣合同》繼續履行權利義務外,被申請人另支付給申請人違約金50000元.

本調解書自簽收之日起發生法律效力.

獨任仲裁員: 劉愛華

二OO九年二月六日

秘      書: 謝盛輝