破壞房地產市場秩序 小產權房不受法律保護

近日，坊間“寄予厚望”的“小產權房”轉正一事，被相關部門的權威聲音“一錘定音”：11月22日，國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合發出緊急通知，要求全面、正確領會三中全會精神，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

　　危害大——破壞房地產市場秩序，購房人權益得不到保護

　　“小產權房”的命運走向，一直是市場關注的熱點話題。其實，“小產權房”并不是一個嚴格的法律概念，它只是社會上的一種俗稱，通常是指那些違法占用農村集體土地建設，并向農村集體經濟組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅項目。由于未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可，不能辦理房地產權登記，屬于沒有產權、不受法律保護的住用房屋。

　　近年來，國務院有關部門多次重申不得違法開發“小產權房”、不得購買“小產權房”。2012年8月，國土資源部、住建部曾專門下發通知，明確提出“小產權房”等違法用地不得予以確權登記、堅決查處在建、在售行為等要求。盡管官方立場鮮明，但從全國面上情況看，“小產權房”在建在售勢頭依然不減，而且還出現了以公租房、保障房、農業結構調整、舊村改造、新農村建設、旅游產業、文化園區、種植園(棚)承包、養老休閑等為名建設的變相“小產權房”。

　　“小產權房”緣何屢禁不止？專家指出，“小產權房”的“繁榮”，與城市房價迅速躥升密不可分。由于不用負擔土地出讓金和各種稅費，相較商品房而言，“小產權房”的價格優勢十分明顯。特別是在房價高企的一、二線城市，“小產權房”有著龐大的購買群體。另一方面，“小產權房”開發利潤空間巨大，在現行城鄉二元土地制度下，集體經濟組織也樂于將自有土地與投資人的資本結合，加之違法成本低、處罰威懾力小，導致“小產權房”建設愈演愈烈。

　　“‘小產權房’問題危害很大，對此要有清醒、充分的認識。”住房和城鄉建設部副部長齊驥說，亂占濫用土地建設和銷售“小產權房”行為，違反城鄉規劃法，破壞房地產市場秩序；由于不能依法辦理產權登記，購房人的權益得不到保護，成為影響社會穩定的隱患；此外，因設計、施工等脫離監管，質量安全沒有保障，損害群眾的利益。

　　出重拳——處理事和處理人齊頭并進，讓違法者付出代價

　　十八屆三中全會《決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場，明確規定“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。很多人把這一政策表述，視作“小產權房”的救命稻草。

　　對此，國土資源部副部長徐德明指出，農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續，任何單位和個人使用土地，必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。

　　“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，絕不能違背，更不可逾越。”徐德明說，違法建設、銷售“小產權房”，恰恰違反了土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，危害性極大，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

　　為確保令行禁止，堅決叫停在建、在售違法違規行為，與以往不同，國土資源部、住建部亮出了“殺手锏”，明確這次整治“小產權房”要處理事和處理人齊頭并進：一方面各地要選擇1—2起頂風違法繼續實施建設和銷售、情節惡劣的案件，依法從嚴從重處理，向社會公開曝光，以起到警示震懾的作用。同時，對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要追究相關人員的責任，對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲從重問責。