調控政策倚重市場迎來全新氣象 房產稅步伐加快

　　對于十八屆三中全會的召開，業內普遍都認為房地產調控將走得更快更深。而房產稅、住宅產業化等都是目前業內最為關注的政策方向。當前，調控政策持續高壓，各地政府現時也面臨著房價控制目標的壓力。而在十八屆三中全會決定出臺后，雖然沒有直接提到“房地產調控”，但其中很多內容將會對未來樓市產生深遠影響，比如市場的決定性作用提法，以及城鎮化等等，都會決定未來房地產市場的走向。甚至有專家分析認為，此次會議淡化調控的色彩，而強化市場的作用，這其實就是樓市調控政策的一種新氣象。

　　十三中全會強化市場作用

　　11月16日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》正式對外公布。而在此次《決定》中并未直接提到“房地產調控”，但毋庸置疑的是，《決定》中很多內容，將會對未來樓市發展的趨勢產生巨大的影響。

　　“這次十八屆三中全會最大的亮點，就是強調讓市場在資源配置中發揮決定性作用。”廣東省社會科學院教授丁力表示。

　　而綜合來看，本次三中全會強調“市場決定性作用”，未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據城市特性區別對待，并加快探索房地產發展長效機制的建立。在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，提出“完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預。”

　　對于房地產市場而言，此次的十八屆三中全國沒有再提及“地產調控”這個詞語。有分析認為，這就是政策走向改變的一種方式。萬達董事長王健林就表示，“十八屆三中全會公報沒有再提地產調控”就是一個進步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調控，政府抓保障，市場做商品房。”同時有分析提出，

　　《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中對于房地產市場的政策描述，淡化行政色彩，強化市場作用的苗頭非常明顯。這表明未來房地產市場的游戲規則會穩定，相對應的則是房地產市場的外部發展環境也會趨于穩定，未來政府對房地產市場的行政干預會大大降低。分析指出，在市場占主導地位的前提下，政府將會發揮自己的職能，即完善保障性住房的供應。而商品房的價格則完全交給市場來進行調節。在這種情況下，市場會決定房價的走勢，也會使其往理性的方向發展。

　　房產稅步伐加快

　　從2003年樓市調控拉開大幕開始，樓市調控政策基本都集中在以行政命令控制房價。而在今年，這種調控方式在國家層面已經淡去。而與之相應則是房產稅、房地產融資等政策的反復強調。

　　十八屆三中全會《決定》指出，要加快房地產稅立法并適時推進改革。有專家認為，相比于“房產稅”，此次說法多了一個“地”字，這是一個重大的改革突破。

　　對于房地產稅，經濟學家吳敬璉就認為，房地產稅的首要目的是為了實現社會公平，對于財富越多的人，要征收一定的費用。另外，就是要給地方本級預算找到一些收入來源。“至于什么時候征收，現在爭論還是很大，但傾向是要比較快地開征。”

　　今年以來，關于房產稅擴容的消息一直不斷。最近盛傳的房地產調控長效機制，其中包括可能進入實質推進階段的也是房產稅。據財政部昨日公布的數據，2013年1～9月，全國實現稅收收入84412.11億元，同比增長9%，其中，房產稅達1151.68億元，同比增長13.6%，增速超過多類其他稅收。根據此前在上海和重慶分別試點房產稅的實施效果來看，短期成交量明顯下降，但中長期市場需求弱化了政策影響。但據中科院最新報告分析，房產稅對成交量的影響會逐漸被消化，市場運行更多受信貸、當地供求等因素影響。因此若新推出的房產稅與滬渝兩地差別不大，對市場的影響不會持續。合富置業首席分析師龍斌就認為，針對增量的個別城市房產稅試點，相信不會對市場產生實質性影響。盡管房產稅并未直接與房價掛鉤，對于樓市調控長效機制來說，房產稅仍然是最主要的政策方向之一。

　　就在11月底，廣州、深圳兩個一線大城市又處于風口浪尖上，已經多次被傳將開征房產稅。而近日的消息則傳出廣州并未收到納入試點的通知，而深圳加入試點的可能性加大。值得注意的是，就在廣州房產稅開征與否被炒得沸沸揚揚的時候，深圳被加入試點的傳聞也開始興起。按照媒體引用廣州國土房管局相關負責人的表述，除了廣州未被納入第二批房產稅試點名單外，廣東或將有城市入選。而此前，深圳是除了廣州之外被猜想最多的城市，如果傳聞廣州未入圍屬實，那么深圳就成為第二批房產稅名單中的大熱門。

　　有分析指出，深圳房價上漲過快使得加入到試點的可能性比較大。日前，國家統計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北、上、廣、深的房價同比上漲幅度最快，領漲全國，廣州、深圳漲幅分別為20.7％、20.6％。

　　產業化成關注熱點

　　除了房產稅以外，產業化也是業內關注的焦點。據消息人士透露，推進住宅產業化將是未來房地產調控長效機制中的重要內容，可能在保障房建設領域先行試水，最快或在明年以地方試點的形式推出。

　　據所謂的住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，提高生產效率和質量，并降低能耗，包括住宅生產方式的產業化、住宅科技成果應用的產業化兩個方面。2013年以來，住建部相關司局及住建部住宅產業化促進中心等曾多次開展住宅產業化調研，探討相關技術問題和制度建設。

　　今年以來，住宅產業化的進程已經在加速進行。國家的住宅產業化促進中心已經協助住建部編制住宅產業化的發展規劃。而作為住宅產業化的一個重要考量依據，《工業化建筑評價標準》目前也正由住宅產業化促進中心、中國建筑科學研究院及相關院校共同編制，計劃明年出臺。此外，住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰就曾向媒體透露，在房屋設計環節，設計標準化將是推動住宅產業化下一步的重點工作。

　　有業內人士指出，除了相關技術標準外，主管部門在制定政策的過程中，還可能在財政、稅務、土地等方面給予政策優惠，并制定鼓勵市場購買的相關激勵政策。在未來的實際操作過程中，不排除在土地出讓環節也明確要求按產業化方式建造。據了解，包括北京、深圳等一線城市在內的不少地方都在嘗試住宅產業化，在給予相關政策優惠的基礎上，保障房和商業地產項目成為主要試水對象。

　　文/圖 南方日報記者 蔣勁勁

(作者:蔣勁勁)      

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