房奴們新年福利來了：100萬商貸月供可少還700多元
來源:揚(yáng)子晚報(bào)
2015年，央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%。對(duì)于絕大多數(shù)有房貸的市民而言，降息的福利在次年生效。揚(yáng)子晚報(bào)記者計(jì)算，從2016年元旦起，“房奴”的還貸壓力將減輕，20年期的100萬商貸，每月可少還700多元。但理財(cái)師提醒，提前還貸未必劃算，需慎重。
央行2015年5次降息
2015年3月1日 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。
2015年5月11日 金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。
2015年6月28日 金融機(jī)構(gòu)一年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%。 同時(shí)針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)。
2015年8月26日 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%。
2015年10月24日 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%。
一年五次降息，新的一年房貸利息減少了
2015年，央行共進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款從今年年初執(zhí)行的基準(zhǔn)利率6.15%下調(diào)至4.9%，算下來降息之前和之后相差1.25%。假設(shè)市民黃先生通過純商業(yè)貸款辦理100萬元的房貸，還款期限為20年，按照今年年初6.15%的利率，等額本息的還款方式，黃先生總共將需要支付的利息總額為740267.62元，每月還貸金額為7251.12元；而如果按照4.9%的房貸利率，采取等額本息的還款方式，則黃先生每月的還款金額只要6544.44元，總共的利息支付也降低至570665.72元。比較而言，實(shí)行新的基準(zhǔn)利率后，總利息支出減少近17萬，每月房貸少還706.68元。
某國(guó)有大型銀行的理財(cái)經(jīng)理告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，房貸利率調(diào)整的方式有三種，一種是次年調(diào)，銀行利率調(diào)整后，次年1月1日開始執(zhí)行新利率；一種是按年度調(diào)，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息；還有一種是次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。理財(cái)經(jīng)理表示，大部分銀行采用第一種方式，次年生效，國(guó)家利率調(diào)整后，銀行會(huì)自動(dòng)執(zhí)行新的利率政策，貸款人不必提出申請(qǐng)。
因跨越年度分段計(jì)息，1月份月供或不減反增
那么，在銀行執(zhí)行新的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率后，房貸就會(huì)立刻減少嗎？銀行相關(guān)人士表示，并非如此，對(duì)于采用等額本息還款的客戶，隨著利率降低，每個(gè)月還的貸款數(shù)目中本金金額要多，而且逐月增加，對(duì)客戶而言，貸款結(jié)清前，總利息是減少的，為利好。
銀行個(gè)貸部門相關(guān)人士介紹，多數(shù)銀行房貸還款日為中下旬，由于1月份處于年度分段計(jì)息時(shí)段，部分客戶1月份貸款月供可能會(huì)有所上升。假如每月15日為還貸日，2016年底利息計(jì)算方法要分為兩部分，2015年12月15日至31日期間執(zhí)行舊利率，2016年1月1日至15日才執(zhí)行新利率，因此，1月份房貸利息下降不明顯，但同時(shí)，根據(jù)等額本息計(jì)算公式重新計(jì)算，還款本金卻會(huì)上漲，供房者還的本金上漲的幅度會(huì)超過利息下降的部分，所以會(huì)出現(xiàn)1月份月供“不降反升”的事。
因此，銀行人士建議，客戶1月份最好留意銀行短信通知，在月供還款之前多存些資金，避免出現(xiàn)房貸逾期情況。
要不要提前還貸？未必劃算，最好慎重考慮
隨著年底的到來，各單位的年終獎(jiǎng)紛紛發(fā)下來，有一些市民在猶豫：有錢了，要不要提前還貸呢？對(duì)此，江蘇某國(guó)有銀行一位理財(cái)師分析，當(dāng)前各家銀行基本上實(shí)行基準(zhǔn)利率，如果之前享受的是7折或8.5折利率優(yōu)惠，提前還貸未必劃算。
銀行理財(cái)經(jīng)理介紹，對(duì)于提前還貸，有些銀行會(huì)約定交一定比例的違約金，有的銀行會(huì)以“是否滿一年”為界，貸款不到一年會(huì)收取違約金，一年以后不收取。理財(cái)經(jīng)理介紹，處于還貸初期的客戶，若有好的理財(cái)方向，提前還貸還可以，但若處于還款中后期，由于已償還大部分利息，因此提前還貸不劃算。同時(shí)，理財(cái)師介紹，對(duì)于以前買房申請(qǐng)到利率8.5折優(yōu)惠的市民，打折后的利率為4.165%，低于銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益水平，因此，如果之前享受7折、8.5折優(yōu)惠利率或辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸是不劃算的。（記者 李沖）
