鄭州修改土地拍賣(mài)規(guī)則 堵“1元”房?jī)r(jià)漏洞

　　2月7日下午，鄭州市政府發(fā)布一份《關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買(mǎi)工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)住宅用地拍賣(mài)進(jìn)行更為完善的規(guī)定。這份《通知》被認(rèn)為是對(duì)年初土地拍賣(mài)中出現(xiàn)的“1元”房?jī)r(jià)的奇葩報(bào)價(jià)進(jìn)行的“堵漏”。

　　《通知》的核心內(nèi)容為，地價(jià)達(dá)到“熔斷”價(jià)格后，接近房?jī)r(jià)平均值者得。

　　2016年10月31日，鄭州市發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買(mǎi)暫行辦法》，出臺(tái)所謂的“熔斷機(jī)制”，就是在土地出讓中，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。

　　2017年1月22日，鄭州市北龍湖及白沙片區(qū)住宅用地在招拍掛中，觸碰“熔斷機(jī)制”被早早“熔斷”。隨后，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)則：參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)需報(bào)出未來(lái)所建住宅的“綜合房?jī)r(jià)”，價(jià)低者競(jìng)得。

　　于是，牟政出（2016）198號(hào)地塊在觸動(dòng)熔斷價(jià)54000萬(wàn)元（樓面地價(jià)約4643元/平方米）后，當(dāng)?shù)匾患抑脴I(yè)公司以1元/平方米的綜合房?jī)r(jià)摘得。這便是當(dāng)時(shí)輿論關(guān)注的“1元”房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)，面對(duì)“1元”房?jī)r(jià)，官方也意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，在當(dāng)晚緊急叫停了涉及的5宗土地交易。

　　鄭州的“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”規(guī)則，其出發(fā)點(diǎn)是為了平抑土地市場(chǎng)的高熱，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)上漲，但由于沒(méi)有明確綜合報(bào)價(jià)的最低額度，便出現(xiàn)房企鉆空子的情況。

　　以“1元”房?jī)r(jià)為例，如果這筆交易成立，意味著拿地企業(yè)要承擔(dān)54000萬(wàn)元（熔斷價(jià)格）的地價(jià)成本，而且還要接受市場(chǎng)不高于1元/平方米的購(gòu)房要求，后果不堪想象。

　　而這次《通知》規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)出讓前需確定該宗地綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)，并按照熔斷地價(jià)和房屋建安費(fèi)用、各類(lèi)稅費(fèi)等確定房屋成本指導(dǎo)價(jià)，以保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。地價(jià)達(dá)到熔斷價(jià)格后，進(jìn)行網(wǎng)上一次性競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，按報(bào)價(jià)最接近房?jī)r(jià)平均值原則確定土地競(jìng)得人，土地競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)低于房屋成本指導(dǎo)價(jià)視為無(wú)效報(bào)價(jià)。即“熔斷后接近房?jī)r(jià)平均值者得”。

　　《通知》還同時(shí)要求，競(jìng)拍者通過(guò)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式取得土地的新建商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，需在嚴(yán)格監(jiān)督下公開(kāi)面向社會(huì)銷(xiāo)售，確保商品住房銷(xiāo)售的公平、公正，防止暗箱操作。