李武平成功代理鐘某鋪面租賃合同糾紛一案

海南律師]李武平成功代理鐘某鋪面租賃合同糾紛一案

海南省海口市美蘭區(qū)人民法院

民事判決書

( 20XX)瓊01 XX民初XXX號

   原告（反訴被告）：錢X

   被告（反訴原告）：鐘XX

   委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

   委托訴訟代理人：隋鶴，海南正凱律師事務(wù)所律師。

   第三人：徐XX

   原告錢X與被告鐘XX、第三人徐XX房屋租賃合同糾紛一案，本院于2 01 XXXXX年2月2 2日立案后，依法適用普通程序。2 01 XXXXX年3月3 0日，被告鐘XX向本院提起反訴并申請追加徐XX為第三人參加訴訟，本院予以批準(zhǔn)。本院于2 0 1 XXXXX年6月6日公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托訴訟代理人張X、王XX，被告鐘XX及其委托訴訟代理人李武平到庭參加

訴訟，第三人徐XX經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

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   本院認(rèn)為，錢X與鐘XX簽訂的《轉(zhuǎn)讓租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。

   關(guān)于錢X與鐘XX簽訂的《轉(zhuǎn)讓租賃合同》是應(yīng)當(dāng)解除還是繼續(xù)履行的問題。錢X主張鐘XX沒有按時足額支付每月租金，構(gòu)成違約，因此要求解除合同。結(jié)合本案已查清的事實(shí)顯示，鐘XX向錢X支付每月租金，一直支付至2 01 XXXXX年9月，雖然雙方在后期對月租金的金額有爭議，但鐘XX亦是逐月支付了絕大部分的月租金，并不構(gòu)成根本違約，沒有因此導(dǎo)致錢X無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故錢X的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。鐘XX要求合同繼續(xù)履行的反訴請求，于法有據(jù)，本院予以支持。因雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓租賃合同》繼續(xù)履行，錢X要求鐘XX搬離租賃鋪面的訴訟請求，本院不予支持。

   關(guān)于涉案租賃鋪面每月租金應(yīng)為多少的問題。《轉(zhuǎn)讓租賃合同》第三、第四條約定：每月房屋租金為XXXXX元，在合同生效后前2 3個月的租金不變，即從2 0 1 XXXXX年XXXXX月1日起，

每2年遞增1 0%。按照上述約定，2 01 3年6月1日至2 01 XXXXX年4月3 0日期間，鐘XX應(yīng)向錢X支付的月租金為XXXXX元；201XXXXX年XXXXX月1日至2 01 XXXXX年4月3 0曰期間，鐘XX應(yīng)向錢X支付的月租金為XXXXX元( 13000+13000×10%)；2 01 XXXXX年XXXXX月1日起2 01 9年4月3 0日期間，鐘XX應(yīng)向錢X支付的月租金為XXXXX(XXXXX+XXXXX×10%)，以此類推至雙方約定的租賃期滿，鐘XX應(yīng)當(dāng)按照上述租金標(biāo)準(zhǔn)向錢X支付每月租金。鐘XX抗辯稱承租鋪面的實(shí)際面積與合同約定面積不符，且后期錢X同意月租金按實(shí)際面積乘以每平方米66. XXXXX28XXXXX元收取。錢X對此不予認(rèn)可，鐘XX未能提供充分有效的證據(jù)證明其主張，應(yīng)承擔(dān)訴訟不利后果，故本院對此主張不予采信。另鐘XX以此抗辯主張要求錢X返還2 0XX年6月1日起至2 0 1 XXXXX年XXXXX月1日止多支付的租金XXXXX元及要求按照實(shí)際支付的鋪面面積相應(yīng)減少租金的反訴請求，于法無據(jù)，本院亦不予支持。本訴中，錢X主張要求鐘XX支付2 XXX年1月1日至2 0 1 XXXXX年1月31日期間拖欠的租金。經(jīng)審查，上述期間內(nèi)鐘XX應(yīng)當(dāng)支付的月租金合計(jì)XXXXX元（XXXXX×13個月），而鐘XX實(shí)際支付了XXXXX元，尚欠XXXXX元未支付，故鐘XX應(yīng)向錢X支付上訴期間拖欠的月租金XXXXX元，對于錢X主張超過的部分，本院不予支持。

   關(guān)于鐘XX是否應(yīng)當(dāng)向錢X支付超市轉(zhuǎn)讓費(fèi)余款XXXXX萬元的問題。錢X主張鐘XX至今仍未支付該筆余款，針XX則主張錢X同意用XXXXX萬元保證金支付該筆余款，且認(rèn)為該筆余款的支付期限為2 0 XX年XXXXX月31日止，錢X直至現(xiàn)在才主張，已超過訴訟時效。錢X不認(rèn)可其曾同意將保證金用來支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)余款，而鐘XX未能提供充分有效的證據(jù)證明雙方對以保證金支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)余款達(dá)成一致的意思表示，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故鐘XX要求將保證金折抵轉(zhuǎn)讓費(fèi)余款的反訴請求，本院不予支持。根據(jù)《轉(zhuǎn)讓租賃合同》第二條的約定，鐘XX應(yīng)于2 0 XX年XXXXX月31日前付完該筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，錢X至今才起訴主張要求鐘XX支付該筆余款，已超過訴訟時效，故鐘XX的抗辯有理，本院予以支持，對于錢X要求鐘XX支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)余款XXXXX萬元的主張，本院不予支持。

   關(guān)于鐘XX反訴要求錢X將租賃鋪面中隔出的二樓及二樓樓梯口空間交還給其使用的問題。《轉(zhuǎn)讓租賃合同》第三條約定由錢X將鋪面出租給鐘XX使用，并未明確約定只將鋪面的一層出租給鐘XX，因此錢X應(yīng)按合同約定將整個鋪面空間移交鐘XX使用，故鐘XX的該項(xiàng)主張，于法有據(jù)，本院予以支持。

   關(guān)于雙方是否存在違約的問題。《轉(zhuǎn)讓租賃合同》第六、第七條分別約定了雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：錢X應(yīng)依合同將超市及鋪面交付鐘XX管理和使用，鐘XX應(yīng)依時繳納超市轉(zhuǎn)讓金和租賃金。在合同的履行過程中，錢X未按合同約定將全部的鋪面空間移交鐘XX使用構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；鐘XX末按合同約定及時將租金足額支付給錢X構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；綜合本案的實(shí)際情況，雙方互有違約行為的發(fā)生，雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，以上責(zé)任兩相折抵后，雙方不再互負(fù)給付義務(wù)。

   綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百四十條的規(guī)定，判決如下：

   一、原告（反訴被告）錢X與被告（反訴原告）鐘XX于2 0XX年X月X日簽訂的《轉(zhuǎn)讓租賃合同》繼續(xù)履行；

   二、被告（反訴原告）鐘XX應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）錢X支付自2 0XX年1月1日起至2 0XX年1月31日止拖欠的月租金人民幣XXXXX元；

   三、被告（反訴原告）鐘XX應(yīng)按月租金XXXXX元的標(biāo)準(zhǔn)向原告（反訴被告）錢X補(bǔ)足支付自2 0XX年2月1日起至2 0 XX年4月3 0日止的月租金；2 0 XX年XXXXX月1日之后的月租金，按照合同約定每2年遞增10%計(jì)算支付；

   四、原告（反訴被告）錢X應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)將海口市XXXXX路XXXXX號XXXXX花園1 XXXXX號樓（右）1XXXXX114. 1XXXXX11XXXXX鋪面中隔出并占用的二樓及二褸樓梯口空間交還給被告（反訴原告）鐘XX使用；

   五、駁回原告（反訴被告）錢X的其他訴訟請求；

   六、駁回被告（反訴原告）鐘XX的其他反訴請求。

   如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

   本訴案件受理費(fèi)XXXX元，由原告（反訴被告）錢X負(fù)擔(dān)4 2 3 XXXXX元，由被告（反訴原告）鐘XX負(fù)擔(dān)6 XXXXX 3元；反訴案件受理費(fèi)XXXXX260.XXXXX元，由被告（反訴原告）鐘XX負(fù)擔(dān)XXXXXXXX元，由原告（反訴被告）錢X負(fù)擔(dān)XXX元。

   如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于海口市中級人民法院。