【海南律師案例】房屋買賣合同糾紛案

【海南律師案例】房屋買賣合同糾紛案

【關鍵詞】房屋買賣合同   辦證 違約金

【基本案情】邢某與某開發商簽訂商品房買賣合同，購買某小區房屋一套，邢某已足額支付購房款，但某開發商逾期未協助辦理不動產產權證，邢某起訴到法院主張協助辦證并支付逾期辦證違約金。

【審理結果】

海南省海口市瓊山區人民法院

民事判決書

(2021)瓊0 1 0 7民初XXXX號

原告：邢某   

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務所律師。

    被告：海口XXXX公司

    原告邢某與被告海口XXXX公司（以下簡稱XXXX公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2 0 2 1年X月XX日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告邢某的委托訴訟代理人李武平，被告XXXX公司的委托訴訟代理人XXX到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

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    本院認為，一、關于本案是否移送公安機關并中止審理的問題

    XXXX公司以XXXX公司偽造XXXX公司的公章虛假應訴，XX私自收取并挪用代收款涉嫌刑事犯罪為由，主張將本案移送公安機關并中止審理。經查，涉案房屋所在的XXXX商住樓系由XXXX公司、XX合作社提供土地，XXXX公司提供資金共同合作開發建成，三方簽訂的《合作建房補充協議書》約定：三方同意由XXXX公司全面負責售樓工作，XXXX公司向XXXX公司提供法人授權委托書，授權XX代表XXXX公司法定代表人簽署《商品房買賣合同》，XXXX公司將合同專用章交給XXXX公司管理，在XXXX項目的房產銷售中使用。根據XXXX公司、XX合作社及XXXX公司簽訂的《合作建房補充協議書》的約定，XXXX公司將合同專用章交繪XXXX公司在XXXX項目的房產銷售中使用，而XXXX公司對本案所涉商品房買賣合同上XXXX公司公章的真實性并無異議，XXXX公司亦未能提供證據證明本案所涉購房款上所蓋的XXXX公司財務專用章系偽造。故本案并不存在公章虛假的問題，且XX是否挪用代收款與本案的處理并無直接的關聯。綜上，XXXX公司關于將本案移送公安機關并中止審理的主張，理由不充分，本院不予采納。二、關于是否追加XXXX公司和XX參與訴訟的問題。XXXX公司是XXXX商住樓項目的提供土地一方，是涉案商品房的開發商之一，且在項目的報建手續中，建設工程規劃許可證及有關部門允許銷售的預售許可證均是以XXXX公司作為建設單位取得，與原告簽訂《海口市商品房買賣合同》的出賣人是XXXX公司，收取原告購房款及辦證費用的憑證也是以XXXX公司的名義出具。根據合同相對性原則，XXXX公司作為開發商負有為原告辦理產權證的義務。XXXX公司逾期辦證，應根據合同約定承擔相應的違約責任。至于XXXX公司與XXXX公司、XX合作社在合作建設的過程中所簽訂關于房產銷售代理、內部分割房屋的相關協議，是開發商之間的內部約定，不能對抗買房人。XXXX公司主張追加XXXX公司和XX，理由不充分，本院不予采納。三、關于原告請求被告辦理涉案房屋不動產權證的問題。原、被告簽訂的《海口市商品房買賣合同汾，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性艦定，合法有效。雙方應按照約定全面履行各自的義務。原告已依約支付購房款。然而辦證期限早已屆滿，被告至今未能為原告辦理不動產權證，構成違約，被告應承擔繼續為原告辦理不動產權證的義務。故原告請求辦理涉案房產不動產權證至其名下，本院予以支持。辦證稅費由雙方根據法律規定承擔，但應扣除原告已繳納部分，不足部分由雙方按規定補足。四、關于原告主張逾期辦證違約金的問題。根據《海口市商品房買賣合同》關于被告應當在2 0 XX年X月XX日前交房的約定，結合原告于2 0XX年XX月XX日交付辦證費和其他費用，以及2 0XX年XX月X日辦理小區出入證和繳納水電費的事實，原告主張其于2 0XX年XX月XX日收房，本院予以確認。合同約定被告應當于房屋交付之日起7 3 0日內為原告辦理房屋權屬證書，并于辦理房屋所有權證后6 0日內向土地登記機關申請，為原告辦理土地使用權證。被告向原告交房時間為2 0XX年XX月XX日，故被告應在2 0XX年XX月XX日前為原告辦理房屋產權證，2 0 XX年XX月XX日前為原告辦理土地使用權證。被告至今未能辦理，已構成違約。因后來雙證合一，故本院認定被告應自2 0XX年X月XX日起違約，應承擔違約責任。

    但逾期辦證違約金屬于債權請求權，適用訴訟時效制度。依據雙方當事人的合同約定，逾期辦證違約金按日計算，故每日的違約金均為獨立債權，應分別單獨遁用訴訟時效期間，訴訟時效期間逐日屆滿。根據法律規定，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算2017年1 0月1日起施行的《中華人民共和國民法總則》規定一般訴訟時效期間為三年。原告于2 0 2 1年X月XX日提起本案訴訟，即2 0 1 8年1月2 6日前的逾期辦證違約金已超過訴訟時效。被告辯稱原告主張的2 0 1 8年1月1 7日前的逾期辦證違約金超過訴訟時效，本院予以采納。原告可獲支持的是2 0 1 8年1月1 8日后的逾期辦證違約金。由于目前辦證時間尚不能確定，本案違約金暫計算至庭審之日即2 0 2 1年3月3 0日2018年1月1 8日至2 0 2 1年3月3 0日的違約金以原告已付購房款XXXXXX元為基數按每日萬分之零點三的標準支付，為XXXXX元（XXXXX元×0.00003×XXXX天）。原告主張超出部分，本院不予支持。五、關于原告主張被告承擔律師費、差旅費的問題。原、被告并未約定涉訴糾紛的律師費、差旅費的承擔，同時該律師費并非訴訟的必要支出，且現有證據不能證明差旅費系因本案產生，故對原告主張被告支付律師費及差旅費，本院不予支持。

    綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

    一、限被吉海口XXXX公司于本判決生效之日起三十日內協助原告邢某將位于海口市XX區XX路XXX東側XXXX商住樓XX層XXX房的不動產權證過戶至原告名下，辦證稅費由雙方按照國家規定各自承擔（海口XXXX公司已代收原告辦證費用包括契稅XXXX元、印花稅XX元、價格調節基金XXX元、物業維修基金XXXX元、房屋產權轉移登記費XX元、檔案管理費XX元、過戶代理工本費和資料費XXX元，以上各項費用在上述數額范圍內的部分，由海口XXXX公司承擔，不足部分，仍應由雙方按有關規定各自承擔）；

    二、限被告海口XXXX公司于本判決生效之日起十五日內向原告邢某支付逾期辦證違約金XXXXX元；

    三、駁回原告邢某的其他訴訟請求。

    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    案件受理費XXXX元（原告已預交），由原告邢某負擔XXX元，由被告海口XXXX公司負擔XXXX元。

    如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于海南省海口市中級人民法院。

【附相關法律條文】

    《中華人民共和國合同法》

    第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。

    法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。

    第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

    當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

    第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取救措施或者賠償損失等違約責任。

    《中華人民共和國民法總則》

    第一百八十八條   向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。

    訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護；有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。