【李武平律師案例】邢某與海口某公司房屋買賣合同糾紛一案

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【案情簡介】邢某與海口某公司房屋買賣合同糾紛一案，邢某委托海南正凱律師事務所指派李武平律師承辦。一審法院判決海口某公司承擔違約責任，依法為邢某辦理房屋過戶手續并支付逾期辦證違約金。海口某公司不服一審判決，依法提起上訴。二審法院經審理認為，邢某與海口某公司商品房買賣合同合法有效，雙方當事人均應遵照履行，海口某公司依法、依約均具有辦理房屋過戶手續并支付逾期辦證違約金的責任，一審判決認定事實清楚、適用法律正確。海口某公司提出的一審判決遺漏當事人，以及因涉及刑事犯罪，應移送公安機關處理的觀點，二審法院認為依法不能成立。故，依法判決駁回上訴、維持原判。

【審理結果】

海南省海口市中級人民法院

民事判決書

( 2021)瓊0 1民終XXX號

上訴人（原審被告）：海口XXXX公司

被上訴人（原審原告）：邢XX

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務所律師。

上訴人海口XXXX公司（以下簡稱XX公司）因與上訴人邢XX房屋買賣合同糾紛，不服海南省海口市瓊山區人民法院(2021)瓊0107民初XXX號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年X月XX日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

XX公司上訴請求：1．撤銷海口市瓊山區人民法院作出的( 2021)瓊0107民初XXXX號民事判決，改判駁回邢XX一審訴訟請求；2．一、二審全部訴訟費用由XX公司承擔。事實及理由：一審判決認定事實錯誤，遺漏了必要的共同訴訟參加人且審理程序違法，已嚴重侵犯了XX公司的合法權益。

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當事人在二審的爭議事實為：XX公司是否是案涉《海口市商品房買賣合同》的簽約和履約主體。對此，本院經審查認為：首先，XX公司是《海口建設工程規劃許可證》載明的“XX商住樓”項目的建設單位，亦是該項目《預售許可證》載明的銷售方，有權銷售項目房產。況且，《海口市商品房買賣合同》是以XX公司的名義簽訂，落款處加蓋“海口XXXX公司合同專用章”，《收據》《海南省海口市資金往來（暫收、暫付）專用憑證》均加蓋XX公司的財務專用章，XX公司未否認其中所蓋印章的真實性，故合同及收款憑證體現了XX公司的意思表示，邢XX有理由相信與其進行商品房交易的相對方為XX公司。其次，XX公司、XX合作社、XX公司三方簽訂的《合作建房合同書》于本案為另案法律關系，因合作建房產生的責、權、利僅約束于該合同當事人，其效力不及于邢XX。再次，《合作建房合同書》約定XX公司向XX公司出具法人授權委托書，授權XX公司的法定代表人XX代表XX公司法定代表人簽署統一版本的《商品房買賣合同》，同時，XX公司將該公司合同專用章交由XX公司管理及用于XX項目的房產銷售，應視為XX公司在XX項目的銷售上對XX公司的概括性授權，XX公司由此與購房者簽訂房屋銷售合同的法律后果應由XX公司承擔。據此，XX公司主張其非《海口市商品房買賣合同》的簽約及履約主體的證據和理由均不充分，本院不予支持。一審認定上述買賣合同的簽約和履約主體為XX公司的依據充分，本院予以確認。

二審經審理查明的事實與一審一致。

本院認為，本案為房屋買賣合同糾紛，本案二審的爭議焦點為：1．XX公司應否向邢XX承擔逾期辦證違約責任；2．一審是否遺漏了必要參加訴訟的當事人；3．本案應否中止訴訟。

關于第一個爭議焦點。XX公司與邢XX簽訂的《海口市商品房買賣合同》意思表示真實，內容不違反法律和行政法規的禁止性規定，一審法院認定該合同合法有效正確，本院予以確認。合法有效的合同對當事人具有約束力，當事人應依約履行。合同約定XX公司應于房屋交付之日起7 3 0日內為邢XX辦理房屋權屬證書，于辦理房屋所有權證后6 0日內為邢XX申辦土地使用權證，但自邢XX于2 0XX年XX月XX日收房至今，XX公司未依約履行為邢XX申辦案涉房屋的不動產權屬證書的義務，已構成違約，依法、依約均應向邢XX承擔繼續履行和支付違約金的違約責任。XX公司以其非合同履約主體為由主張其不應承擔違約責任的理據不足，本院不予支持。一審判決恰當，本院予以維持。

關于第二個爭議焦點。本案是XX公司與邢XX之間的房屋買賣合同糾紛。XX公司、XX合作社與XX公司因合作建房合同而產生的權利義務關系，與本案雖然存在事實上的牽連，但屬于另案法律關系，XX公司、XX合作社、XX公司由此產生的糾紛應另行解決。上述合作建房合同糾紛與本案的審理結果，沒有法律上的利害關系，故XX公司主張應當追加XX公司及XX參加本案訴訟的理由不能成立，XX公司關于一審程序違法的意見，本院不予支持

三、關于第三個爭議焦點。根據前兩項意見，XX涉嫌詐騙與本案的房屋買賣合同關系并非同一事實和同一法律關系，本案無需以刑事案件的辦理結果作為審理依據。XX公司上訴請求中止本案訴訟，不符合法律規定，本院不予支持。

綜上，XX公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。儂照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

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附相關法律條文：

【法律依據】

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。