【海南律師案例】原告陳某訴王某民間借貸糾紛案

【案情簡介】被告因資金困難向原告借款，簽訂借款合同當(dāng)天同時(shí)簽訂抵押房屋合同，用于作為借款的擔(dān)保，雙方還簽訂了房屋買賣合同。借款期限屆滿后，原告起訴主張被告履行房屋買賣合同，將涉案房屋過戶至原告名下。被告委托海南正凱律師事務(wù)所李武平律師代理本案，李武平律師提出本案應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理，雙方不存在真實(shí)房屋買賣合同法律關(guān)系的抗辯，獲得人民法院采納，駁回原告主張過戶房屋的訴訟請(qǐng)求。

【李武平律師說法】

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若于問題的規(guī)定》第二十三條：“當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許"的規(guī)定，故，本案依法應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，不屬于房屋買賣合同糾紛。

【審理結(jié)果】

海南省海口市XX區(qū)人民法院

民事判決書

（20XX）瓊0XXX民初XXX號(hào)

原告：陳某

被告：王某

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

原告王某與被告王某民間借貸糾紛一案，本院于20XX年XX月XX日受理后，依法適用普通程序，并于20XX年X月XX日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某及其委托訴訟代理人XX，被告王某的委托訴訟代理人李武平到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告稱雙方為房屋買賣合同關(guān)系故被告應(yīng)將涉案中秀英區(qū)房屋交付并過戶給原告。被告稱雙方為民間借貸關(guān)系，雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》《房屋買賣合同》其實(shí)質(zhì)是以涉案房屋為借款提供擔(dān)保。關(guān)于雙方之間的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查雙方簽訂的《房屋買賣合同》的實(shí)質(zhì)法律性質(zhì)，以查明雙方的真實(shí)意思表示。

第一，雙方于20XX年X月XX日簽訂了《房屋抵押借款合同》《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，此時(shí)雙方達(dá)成被告向原告借款并以涉案房屋提供擔(dān)保的合意。《房屋抵押借款合同》系民間借貸合同，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系擔(dān)保合同。由此可以看出，雙方之間存在將擔(dān)保合同命名為"房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書"的習(xí)慣。

第二，被告與XX公司于20XX年X月簽訂《海口市商品房買賣合同》就涉案房屋價(jià)款約定為XXXXXX元，而原告與被告之間于20XX年X月時(shí)合意涉案房屋價(jià)格為XXX萬元。雙方合意涉案房屋價(jià)格明顯低于購入價(jià)格，顯然不符合常理。出賣人以低價(jià)出售財(cái)物通常是為了盡快回籠現(xiàn)金流，但《房屋買賣合同》中卻不要求買受人一次性支付房款。根據(jù)《房屋買賣合同》的約定，原告僅需支付約定房屋總價(jià)的XX%左右即可取得涉案房屋所有權(quán)。《房屋買賣合同》中約定的內(nèi)容與一般房屋買賣交易習(xí)慣不符。

綜合以上情況，本院認(rèn)定，雙方簽訂的《房屋買賣合同》實(shí)際上是“名為房屋買賣合同，實(shí)為擔(dān)保合同”的合同。雙方之間成立的是民間借貸關(guān)系。因此，原告基于雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系提出的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)XXXX元，由原告王某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省海口市中級(jí)人民法院。

附相關(guān)法律條文：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十七條  當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。

人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第九十條  當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。

在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。