【海南李武平律師案例】借款人將沒有處分權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，金融機(jī)構(gòu)未盡到注意義務(wù)，不夠成善意取得

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【海南李武平律師案例】借款人將沒有處分權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，金融機(jī)構(gòu)未盡到注意義務(wù)，不夠成善意取得 --某公司第三人撤銷之訴糾紛案

【關(guān)鍵詞】

抵押無處分權(quán) 金融機(jī)構(gòu) 善意取得第三人撤銷之訴

【基本案情】

原告XX公司與被告XX公司共同合作開發(fā)某樓盤項(xiàng)目，并達(dá)成房產(chǎn)面積分配協(xié)議，分配得包括案涉商鋪和商場等房產(chǎn)在內(nèi)的房產(chǎn)面積。原告系上述分配所得房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人。原告認(rèn)為，被告XX公司在未經(jīng)原告同意，對案涉抵押物無處分權(quán)的情況下，為達(dá)到非法占有目的，惡意將屬于原告XX公司所有的房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押貸款且惡意不償還，而被告某金融機(jī)構(gòu)亦未對抵押物盡到審核義務(wù)，被告XX公司與被告某金融機(jī)構(gòu)之間的《抵押合同》應(yīng)認(rèn)定為無效，被告某金融機(jī)構(gòu)對案涉抵押物不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)。故，向法院提起第三人撤銷之訴，并提出訴訟請求：一、撤銷XX人民法院（20XX）瓊XXX民初XXX號民事判決第四項(xiàng)”如被告海南XX有限公司、XX、 XX、XX、海口XX有限公司逾期未清償本判決第二項(xiàng)確定的本金、利息、罰息及復(fù)利，原告XX有權(quán)以被告海南XXXX有限公司提供的抵押財(cái)產(chǎn)即位于海口市XX商鋪的XXX 平方米房產(chǎn)、XXXX商鋪的 XXX平方米房產(chǎn)、 XXX商場的XXX平方米房產(chǎn)及相對應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)折價(jià)或拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償 ”，即駁回某金融機(jī)構(gòu)第三項(xiàng)訴訟請求。

【審理結(jié)果】

該案經(jīng)法院審理認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。故，抵押人對抵押物應(yīng)有處分權(quán)，抵押權(quán)人也對抵押物的權(quán)屬進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。本案中，（20XX）瓊經(jīng)終字第XX號民事判決書確認(rèn)案涉項(xiàng)目的權(quán)利人為原告XX公司，且項(xiàng)目建成后，涉押房產(chǎn)于 20XX年交付給原告,被告 XX公司對涉押房產(chǎn)沒有處分權(quán)。在抵押中被告XX公司為了證明涉押房產(chǎn)的真實(shí)性、合法性，向被告某金融機(jī)構(gòu)提交房屋所有權(quán)證、《租賃合同》及附件六XX、XX商鋪《承租人承諾函》，但合同及承諾函上的簽名均不是真實(shí)的，涉押房產(chǎn)已由原告XX公司出租他人使用多年，被告某金融機(jī)構(gòu)未到現(xiàn)場查實(shí)合同及承諾函真實(shí)性及抵押物是否存在真實(shí)的權(quán)利人，且《租賃合同》上留有承租方的電話號碼，被告某金融機(jī)構(gòu)只要撥通電話詢問，便可以了解到涉押房產(chǎn)的實(shí)際情況，由于被告某金融機(jī)構(gòu)未盡注意義務(wù)，辦理抵押登記時(shí)錯(cuò)誤接受由原告取得并實(shí)際占有、受益的房產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)，被告某金融機(jī)構(gòu)對涉押房產(chǎn)不構(gòu)成善意取得。

綜上所述，被告XX公司與被告某金融機(jī)構(gòu)簽訂的《抵押合同》損害了原告民事權(quán)益，原告請求成立，本院予以支持。判決如下：

撤銷XX人民法院（20XX)瓊XXX民初XXX號民事判決第四項(xiàng)“ 如被告海南XXXX有限公司、XXX 、XX、XXX、海口XX有限公司逾期未清償本判決第二項(xiàng)確定的本金、利息、罰息及復(fù)利，原告XXX有權(quán)以被告海南XXXX有限公司提供的抵押財(cái)產(chǎn)即位于海口市XX商鋪的XXX平方米房產(chǎn)、XXX商鋪的XXXX平方米房產(chǎn)、XXX商場的XXXX平方米房產(chǎn)及相對應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂?/span> 權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。

【李武平律師評析】

一、關(guān)于抵押合同效力問題。

被告XX公司未經(jīng)原告XX公司同意，明知其對涉案抵押物無處分權(quán)的情況下，為達(dá)到非法占有的目的，惡意隱瞞其不是真實(shí)權(quán)利人的事實(shí)，與被告某金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同，將XX、商鋪、XX商場抵押給金融機(jī)構(gòu)，依法屬于無權(quán)處分行為，且違反當(dāng)時(shí)有效的《物權(quán)法》第一百八十四條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，故，被告XX公司與某金融機(jī)構(gòu)之間的《抵押合同》應(yīng)認(rèn)定為無效，金融機(jī)構(gòu)對涉案抵押物不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此取得的他項(xiàng)權(quán)利(抵押)應(yīng)予注銷。

二、金融機(jī)構(gòu)未盡到審核義務(wù)，不構(gòu)成善意取得抵押權(quán)。

根據(jù)《商業(yè)銀行法》第三十六條：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查”以及根據(jù)原告提交的最高人民法院生效類案均認(rèn)定，作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押房屋的情況進(jìn)行充分的現(xiàn)場調(diào)查，以查明抵押物是否存在真實(shí)的權(quán)利人的審核義務(wù)，對金融機(jī)構(gòu)未能提交證據(jù)證明其對抵押進(jìn)行了審慎調(diào)查義務(wù)的，不構(gòu)成善意取得。

本案中，被告XX公司已將涉案XX、XX號商鋪、XX商場交付給交付給原告XX公司占有并對外出租使用。根據(jù)原告提交的證據(jù)可見，涉案抵押商場均在正常出租營業(yè)使用中，金融機(jī)構(gòu)只要前往抵押物現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，就能清楚出租人并非被告XX公司，即被告XX公司不是真正權(quán)利人的事實(shí)。金融機(jī)構(gòu)未盡到金融機(jī)構(gòu)的注意義務(wù)，存在重大過失，在簽訂抵押合同、辦理抵押登記時(shí)錯(cuò)誤接受已經(jīng)分配，并由原告XX公司實(shí)際占有、使用和受益的房產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)。且金融機(jī)構(gòu)未能提交證據(jù)證明其對案涉房屋進(jìn)行了審慎調(diào)查，故其未盡到專業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎、合理的注意義務(wù)，金融機(jī)構(gòu)對案涉商鋪抵押權(quán)不構(gòu)成善意取得，金融機(jī)構(gòu)對涉案抵押物不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)，據(jù)此取得的他項(xiàng)權(quán)利(抵押)應(yīng)予注銷。

綜上，正如法諺所言“任何人都不能在違法行為中獲利”。本案中，涉案抵押物雖然登記在被告XX公司名下，但是，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產(chǎn)生物權(quán)，當(dāng)事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時(shí)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的推定，維護(hù)事實(shí)上的真實(shí)”（引用《最高法判例（2021）最高法民申3543號民事裁定書》），故，原XX人民法院（20XX）瓊XX民初XXX號民事判決第四項(xiàng)依法應(yīng)予以撤銷。