【海南律師】買房必知！定金、訂金、預付款的那些坑與防坑指南

買房必知！定金、訂金、預付款的那些坑與防坑指南

在房屋買賣這個人生大事中，定金、訂金與預付款這幾個概念常常讓購房者們暈頭轉向。一字之差，背后的法律意義和潛在風險卻大不相同。今天，咱們就來好好掰扯掰扯，幫你在買房路上不踩坑。

先來說說“定金”，它可是一個具有法律效力的 “狠角色”，是合同當事人為確保合同的訂立、生效或履行等而自愿約定的一種擔保形式 ，也是承擔違約責任的方式之一。簡單來說，就是給交易上了一把 “鎖”。根據《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額 。第五百八十七條規定：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

舉個例子，要是你看中一套價值200 萬的房子，和賣家約定交 10 萬定金。這里 10 萬沒超過 200 萬的 20%（也就是 40 萬），是符合規定的。要是后面你突然反悔不買了，那這 10 萬定金賣家可就有權不退還了；但要是賣家突然不賣了，那他就得雙倍返還，也就是得給你 20 萬。

混淆款項，房產交易暗藏風險

在現實的房屋買賣市場中，能清晰分辨定金、訂金與預付款并正確運用的購房者并不多。很多人在簽訂購房相關合同時，只是匆匆掃一眼條款，對這些款項的具體含義和潛在風險根本沒有深入了解，甚至有人錯把定金當訂金、預付款，最后導致維權困難。

就拿我之前接觸的一個案例來說，購房者小王看中了一套二手房，和賣家及中介簽訂了一份《房屋買賣意向協議》，協議里約定小王要支付2 萬元 “定金”，要是后續不按約定簽訂正式合同，這 2 萬元就不退了。可在實際支付的時候，中介給小王開的收據上寫的卻是 “訂金” 。后來小王因為一些個人原因，沒辦法繼續履行合同，就要求賣家退還這 2 萬元。賣家卻覺得小王違約了，這錢不能退，雙方就鬧到了法院。因為收據上寫的是 “訂金”，在法律上它一般被認定為預付款，不適用定金罰則，所以小王很順利地拿回了這筆錢。要是當初收據上寫的是 “定金”，小王大概率就拿不回這 2 萬元了。

真實案例大剖析，看懂風險不踩坑

案例一：一字之差，定金難退

吳女士在市區看中了一套房子，總價150 萬元。在中介的催促下，吳女士沒怎么細看合同，就匆忙簽訂了購房意向協議，并支付了 5 萬元定金 。可回家后，吳女士和家人商量時，家人覺得房子周邊配套設施不太完善，不建議購買。吳女士便想找賣家退還定金，賣家卻堅決不同意 。雙方僵持不下，最后鬧到了法院。法院審理后，依據定金罰則，認定吳女士是給付定金的一方，她不履行購房義務，無權請求返還定金 ，所以判決賣家無需退還這 5 萬元定金。這個案例充分體現了定金的擔保性質和罰則的嚴格性，一旦購房者支付了定金，卻又反悔不買，那定金大概率是要不回來了。

案例二：明確訂金，全額退還

周某在網上看到林某發布的一套房源信息，價格和位置都很合周某心意。看房后，周某對房子十分滿意，林某也看出了周某的誠意，便主動提出以46.5 萬元的價格轉讓。周某同意后，兩人就稅款、房款支付、房屋交付等細節進行了深入討論并基本達成一致。在最后關頭，林某要求周某支付房屋買賣定金，周某覺得還沒正式簽訂合同，便與林某商量，想把這筆錢定義為訂金，林某同意了。隨后，周某通過微信轉賬 5000 元給林某，并在轉賬說明中注明用于購某小區 X棟X房訂金，林某也通過微信向周某發送了一份收據，載明收到周某購買該小區X 棟XXX 房訂金5000 元 。后來，周某因為一些其他原因，決定不再購買這套房，他通過微信告訴林某自己的決定，并要求退還購房訂金 5000 元 。林某認為自己為這次交易付出了很多努力，周某突然變卦，讓她感到失望，還覺得自己因此產生了租金損失 4800 元，所以這筆錢不應該退還，即使要退，也只能退 200 元 。周某覺得自己之前已經跟林某商量好了，這筆錢是訂金而不是定金，且自己也沒有違約，只是因為一些不可抗力的原因才改變主意，故要求林某全額退還購房訂金 5000 元 。因協商不成，周某將林某告上XX區法院，請求判令被告林某雙倍償還房訂金10000 元（要求林某退還訂金 5000 元，賠償損失 5000 元） 。

XX區法院審理后認為，合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議，當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式，依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，根據雙方之間的微信記錄所載明的內容，結合雙方當事人陳述可以認定雙方就XX某小區X棟XX 房轉讓價格、稅款、房款支付、房屋交付等事項達成了合意，雙方之間形成商品房預約合同關系。關于案涉5000 元是訂金還是定金的問題，所謂定金，是指當事人為確保合同的訂立，生效或履行等而自愿約定的一種擔保形式，是違約責任承擔的方式之一，定金的履行規則有明確的法律規定，如果因給付定金一方原因導致不能履行時，其已交付定金是不予返還的，如果因為接受定金一方原因導致合同無法履行的，則應雙倍返還已收定金 ；而訂金，只是單方行為，一般視為交付的預付款 。原、被告雙方明確約定如原告購房不成的，則被告需全額退回案涉款項，即原告支付案涉款項給被告并沒有擔保合同成立的意思，據此，應認定案涉款項不是定金，而是訂金 。關于被告應否返還原告案涉款項并賠償損失的問題，案涉款項是訂金，屬于預付款，原、被告最終未能達成購房協議，被告應退還預收的款項，且雙方也約定了如達不成購房協議的，則案涉款項應退還，因此，原告主張被告應退還預交的 5000 元是符合雙方約定及法律規定 。至于原告主張被告賠償損失的問題，原被告之間達不成購房協議，根據現有證據不能歸責于任何一方，且原告也沒有證據證實因被告原因造成其損失 5000 元，因此，原告主張被告應賠償其損失 5000 元沒有事實和法律依據 。被告提出因原告原因導致其租金損失 4800 元應予扣減的意見，因證據不足，法院不予采納 。綜上，原告請求被告退還其購房訂金 5000 元于法有據，法院予以支持，但請求被告賠償損失 5000 元無事實和法律依據，法院不予支持 。不久前，XX區法院作出一審判決，被告林某于本案判決發生法律效力之日起十日內返還原告周某購房訂金5000 元，駁回原告周某的其他訴訟請求 。

律師有話說

從這兩個案例可以看出，定金、訂金一字之差，在法律后果上卻有著天壤之別。定金具有擔保性質，適用定金罰則，一旦給付定金的一方違約，就無權要求返還定金；收受定金的一方違約，就得雙倍返還定金。而訂金一般被視為預付款，不具有擔保性質，在合同未履行的情況下，通常是可以退還的。預付款也只是一種支付手段，主要作用是解決合同一方周轉資金短缺問題，不具備擔保合同履行的作用，收受預付款一方違約，只需返還所收款項，無需雙倍返還。所以，在房屋買賣過程中，購房者一定要謹慎對待合同中關于定金、訂金、預付款的條款，明確每一筆款項的性質和可能產生的法律后果，避免因為一字之差，造成不必要的經濟損失。

防坑指南，輕松規避風險

簽約前多思考，不盲目付定金

在簽訂任何房屋買賣相關合同前，購房者一定要保持冷靜，不要被賣家或中介的“催促戰術” 影響 。多花些時間研究合同條款，特別是關于定金、訂金、預付款的條款，確保自己清楚每一項權利和義務 。要是對合同內容有疑問，一定要及時咨詢專業律師，不要稀里糊涂就簽字付錢 。

明確款項性質，細節決定成敗

在合同中，務必明確每一筆款項的性質，是定金、訂金還是預付款，絕對不能含糊不清。同時，要詳細注明款項的退還條件、時間以及違約責任等內容。比如，如果是定金，就要明確在什么情況下購房者有權要求退還，什么情況下賣家有權沒收；如果是訂金或預付款，也要明確在合同無法履行時，如何退還以及是否需要支付利息等。

保留證據，維護自身權益

在整個房屋買賣過程中，購房者要養成保留證據的好習慣。無論是支付款項的憑證，還是與賣家、中介溝通的聊天記錄、通話錄音等，都要妥善保存。這些證據在日后萬一發生糾紛時，可能會成為維護自己合法權益的關鍵。一旦遇到糾紛，先嘗試與對方友好協商解決；如果協商不成，及時尋求專業律師的幫助，通過法律途徑解決問題。

寫在最后

定金、訂金和預付款，在房屋買賣中各自扮演著不同的角色，有著不同的“脾氣”。在買房這個大事情上，咱們一定要多留個心眼，謹慎對待每一個條款，明確款項性質，保管好相關證據 。要是你在房屋買賣過程中，也遇到過和定金、訂金、預付款有關的問題，歡迎在評論區留言分享，咱們一起交流，幫更多人避開這些 “坑”。

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李武平律師，四川南充人，中共黨員，海南正凱律師事務所支部書記、主任、實習律師指導老師。執業32 年，獲多項省部級榮譽。著有四部詩集，有諸多經典案例，律師團隊秉承認真、負責、高效、專業的辦案態度，致力于為海南自由貿易港企業和個人提供專業法律服務。

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