作者：李武平
海南正凱律師事務(wù)所
海南島作為中國唯一的熱帶島嶼，得天獨厚的氣候條件，全年無冬，年均溫度22℃～26℃，濱海風景區(qū)面積大，所轄海域200萬km2，海洋旅游潛力巨大，中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū)，動植物資源豐富，同時又是國內(nèi)乃至世界上現(xiàn)存的為數(shù)不多的未被污染的地方，具有典型的熱帶濱海風光的海南將必然會成為一個具有生機和活力的國際旅游目的地。建設(shè)國際旅游島，是我海南省立足省情全面落實科學(xué)發(fā)展觀、著眼于海南未來發(fā)展做出的重大決策。黨中央和國務(wù)院對此也給予高度重視。
國際旅游島的發(fā)展思路，讓海南房產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃向上的生機，隨著國際旅游島概念的日趨完善，海南樓市將重回巔峰。
“要想身體好，常來海南島！”在中央電視臺《新聞聯(lián)播》、《朝聞天下》欄目播出，在“萬泉河水清又清”的輕快旋律中，海南國際旅游島整體形象廣告展現(xiàn)在全國電視觀眾眼中，海南向國內(nèi)外朋友們發(fā)出了永遠的邀請。隨著《海南國際旅游島建設(shè)行動計劃》的出臺，可以說海南國際旅游島已經(jīng)有了很好的開端。不斷的宣傳推廣，海南國際旅游島的品牌效應(yīng)，已經(jīng)日趨明顯，目前海南樓市呈現(xiàn)出的鮮明投資性質(zhì)，讓各路地產(chǎn)大鱷再次云集海南。據(jù)海南省建設(shè)廳廳長李建飛估算，北起海口南至三亞的海南東海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項目的海岸線超過120公里長，這些項目總投資額超過1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，甚至海南省五指山市的樓市也因此水漲船高。2009年6月，海口商品房銷售均價為5037.68元/平方米，比5月海口商品房銷售均價4542.67元/平方米提升了10.9%，同比去年同期海口商品房銷售均價提升17.46%。在銷量的持續(xù)增長刺激下，海口商品房銷售均價在6月首次突破了5000元/平方米大關(guān)。
建設(shè)海南國際旅游島給日益發(fā)展的海南房地產(chǎn)業(yè)，帶來了更大的機遇與挑戰(zhàn)，在給海南島吸引和留住大批海內(nèi)外游客和購房者的同時，其我國房地產(chǎn)業(yè)中隱藏的個別問題也給建設(shè)海南國際旅游島帶來警示，如少數(shù)不誠信房地產(chǎn)商的“價格欺詐”、“一女二嫁”、“房產(chǎn)證頒證難”、“合同條款不公平”、“房屋質(zhì)量問題”、“哄抬房價”、“偷稅漏稅”、“捂盤惜售”、“房屋認購意向中的誤導(dǎo)和欺詐”等種種現(xiàn)象令購房者心悸，甚至發(fā)生糾紛訴至法院造成訴累。雖然此類現(xiàn)象在全國范圍房地產(chǎn)業(yè)中屢見不鮮，但是這一切與建設(shè)“文明之島”“和諧之島”的國際旅游島標準格格不入。下面筆者從《認購協(xié)議書》入手，淺析房屋認購意向中的陷阱及提出防范建議。
一、《認購協(xié)議書》的神秘面紗
《認購協(xié)議書》是否有效力？簽訂《認購協(xié)議書》會給消費者帶來何種影響？《認購協(xié)議書》出現(xiàn)糾紛怎么辦？《簽訂認購協(xié)議書》后對《商品房買賣合同》條款與開發(fā)商達不成協(xié)議的定金是否能主張退回？以上種種疑問，筆者做為一名律師，經(jīng)常接到當事人類似的法律咨詢、甚至受托代理訴訟維權(quán)。
《認購協(xié)議書》是擬購房者與開發(fā)商之間簽訂的購房意向書，協(xié)議中沒有明確的合同條款，往往以購房者交付2萬元左右的定金為。《房屋認購書》是大多房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣中的習(xí)慣做法，它是合同的一種類型，但它并不是法律規(guī)定的商品房買賣合同。只要是雙方當事人的意思表示真實、一致，不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，房屋認購書是具有法律效力的。在實踐中，有許多法院都認定了房屋認購書中雙方的約定，并以此為根據(jù)作出判決。具有法律效力的協(xié)議，對雙方當事人都具有約束力，應(yīng)該認真履行。在最高人民法院的最新《解釋》中，對認購協(xié)議中雙方約定的做為訂立商品房買賣合同擔保的定金應(yīng)如何處理的規(guī)定，就是對司法實踐中處理房屋認購書做法的肯定。
二、認購意向中的陷阱
《房產(chǎn)認購書》對于開發(fā)商來說，是具有一定意義的。因為客戶來看房買房，未必就準備好了足夠的錢，達到能直接簽合同付首期的程度。這部分客戶就可以通過定金的形式，表達一種意向，有利于開發(fā)商留住客戶。《房屋認購書》對于購房者來講，有利于保留其看中的房產(chǎn)，騰出時間準備購房款。但是，因有些不誠信的開發(fā)商在利用《房產(chǎn)認購書》這一特殊的程序，在內(nèi)容上可能出現(xiàn)不公平的條款，甚至在簽訂認購協(xié)議時的誤導(dǎo)和欺詐，導(dǎo)致大量的糾紛和投訴產(chǎn)生。《房產(chǎn)認購書》是開發(fā)商自己制定的，條款各不相同，影響也各不相同。但是，很多《房產(chǎn)認購書》上都只有對購房者的約束和違約責任，對開發(fā)商的約束較少，容易導(dǎo)致不平等關(guān)系。購房者對《房產(chǎn)認購書》本身的意義和法律后果不了解，在簽了《房產(chǎn)認購書》以后，就不得不按照要求，繼續(xù)付款，結(jié)果錢已經(jīng)交完了，合同沒有簽下來，購房者的權(quán)益就得不到保障。在交付定金后，或是售價又提高了，或是購房者在對項目的進一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或是雙方在簽訂《商品房買賣合同》對購房者開發(fā)商制訂的條款無法達成一致，因以上種種情形最后無法簽訂買賣合同的，開發(fā)商往往拒絕退回購房定金，給購房者帶來損失。據(jù)統(tǒng)計，近幾年在海南，購房者因最終無法與發(fā)展商簽訂房地產(chǎn)買賣合同又無法收回定金而投訴到消委會、起訴到法院的案例日益上漲。主要有以下幾大定金陷阱。
（一） 合同未見到定金先交。開發(fā)商與購房者簽訂《認購協(xié)議書》時，都不會主動將正式的《商品房買賣合同》交給購房者看，一般都會要求購房者先簽訂認購協(xié)議并支付定金后才能看合同。簽訂認購協(xié)議并支付定金的購房者會發(fā)現(xiàn)《商品房買賣合同》添加了很多開發(fā)商制訂的內(nèi)容，對于購房者來說顯失公平。無法達成《商品房買賣合同》的，購房者往往會被拒絕退回定金的要求。
（二） 房屋已抵押購房者不知情。購房者在支付定金后才發(fā)現(xiàn)認購的房產(chǎn)是抵押房，開發(fā)商未說明抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定簽訂商品房買賣合同日期。購房者要求解除認購協(xié)議書遭拒絕，要求返還定金被拒絕。
（三）簽訂合同時霸王條款多。購房者在交付定金并簽訂認購書后，到簽購房買賣合同時，由于合同條款有許多不平等的地方，購房者要求更改合同中的某些不平等條款，往往會遭到開發(fā)商商拒絕。購房者因此要求退定金遭拒。
（四）對房子介紹不符合事實 。簽訂認購協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)售樓小姐對房子的介紹情況不符合事實，加上廣告宣傳的夸大和欺詐，購房者發(fā)現(xiàn)后要求退還定金，被拒絕。
（五） 認購書未簽退定金遭拒絕。售樓小姐讓在購房者表示不一定會買房子暫時不簽認購書時說“那你們先交一萬元，待定下來買那一套房子時才簽認購書”，交付完定金后，決定不購房，要求退還一萬元定金，遭到拒絕。
（六）優(yōu)惠未到手定金已出手。購房者在看樓時，售樓小姐稱，當天買樓除了已有優(yōu)惠外，還可以參加抽獎活動。誘導(dǎo)購房者盲目的交付完定金后，發(fā)現(xiàn)樓盤不盡人意，但開發(fā)商并未在樓盤掛出規(guī)劃圖公示周邊的情況。購房者要求退還定金遭到拒絕。
（七）按揭沒辦成要交違約金。開發(fā)商一般都會對購房者稱保證會為其辦理銀行按揭事宜，如果申請不成功，則馬上退還所交付的全部款項及定金，在購房者發(fā)現(xiàn)簽訂認購協(xié)議并支付首付款后，開發(fā)商對購房者的貸款事宜漠不關(guān)心，當購房者不幸貸款不成功時，拒絕退還購房定金，還要求按合同支付房款總額的百分之幾十的違約金。
三、認購意向陷阱防范的建議
當前，面對椰風海浪、陽光、沙灘、魅力四射的海南，加上建設(shè)海南國際旅游島的熱潮，選擇在海南購房置業(yè)成了不少游客的首選，人們不可能因為存在以上種種陷阱而放棄購房，但是也不能盲目的放任陷阱的存在以及毫無防范能力，因此，筆者有以下幾點建議：
（一）慎重簽訂《認購協(xié)議書》，盡量不簽。《認購協(xié)議書》并不是簽訂《商品房買賣合同》的必經(jīng)程序。購房者應(yīng)慎重選擇簽訂《認購協(xié)議書》，建議在可能的情況下，盡量避免簽訂《認購協(xié)議書》，購房者在沒有簽訂《購房協(xié)議書》的情況下，可以理直氣壯的和開發(fā)商協(xié)商《商品房買賣合同》條款，對于不公平不合理的條款要求更改，甚至拒絕簽訂合同。購房者在沒有簽訂《認購協(xié)議書》的前提下，在簽訂正式合同時，容易處于優(yōu)勢地位，有利于保障自己的權(quán)益。
（二）充分發(fā)揮律師在購房中的代理服務(wù)作用。購房者可委托律師在房產(chǎn)、國土、規(guī)劃、工商等政府部門對房產(chǎn)項目進行購房前的產(chǎn)權(quán)、在建工程情況調(diào)查； 對開發(fā)商進行資信調(diào)查；購房人根據(jù)律師事務(wù)所出具的調(diào)查報告，作為決定是否買房的重要參考；購房人決定買房后，由律師指導(dǎo)審查和簽訂購房合同；律師還可以繼續(xù)跟蹤服務(wù)到交房、辦理房產(chǎn)證完畢止。 也就是說，省外購房投資人可以聘請海南本地律師進行購房非訴訟法律服務(wù)，降低購房風險，減少不必要的麻煩。
（三）充分發(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會的功能，建立海南房地產(chǎn)行業(yè)誠信評比制度。推動海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。進一步加強制服宏觀調(diào)控職能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會職能，加強行業(yè)的自律。推動房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)的發(fā)展。防止欺詐行為的泛濫，營造健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境。通過法律的強制性作用和行業(yè)的自律性功能緊密結(jié)合，使房地產(chǎn)健康的發(fā)展，保護購房者的權(quán)益。
（四）建立律師審查購房合同制度。由省律師協(xié)會與當?shù)胤康禺a(chǎn)部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會共同協(xié)調(diào)建立此項制度，房產(chǎn)部門備案的購房合同，須有律師的合同審查意見。
綜上，人與人的和諧，人與自然的和諧、人與動物的和諧都是國際旅游島的標準和形象。房屋認購中的陷阱和欺詐，必將會造成海南不和諧的因素，這需要我們各方共同的努力，引導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，共創(chuàng)美麗家園！
