[海南海口房地產律師] 李武平成功代理劉某商品房買賣合同糾紛案

[海南海口房地產律師] 李武平成功代理劉某商品房買賣合同糾紛案

                 ----抵押房產買賣合同是否有效？

【案情簡介】

劉某與陳某簽訂《購房協議》約定，由劉某支付XX萬元購買陳某所有的房屋一套。合同簽訂后，原告依照約定支付了首付款，然而，陳某拒絕依照合同約定協助辦理房屋過戶且拒絕退還購房款，遂成訴。為維護自己的合法權益，劉某委托海南正凱律師事務所李武平律師向法院提起訴訟，李武平律師根據《中華人民共和國物權法》第191條第2款規定，提出《房屋轉讓協議》為無效合同的代理意見，獲得法院的支持，為劉某換回XXX萬元的損失。

【李武平律師評析】

   本案主要涉及到合同的效力及合同無效后如何處理的問題。

一、關于合同的效力。從本案來看，涉案房屋屬于銀行抵押物，當事人在轉讓房屋時未取得抵押權人的同意或清償債務。根據《中華人民共和國物權法》第191條第二款“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”的規定，《房屋轉讓協議》因違法《物權法》強制性規定，依法應認定為無效合同。

二、關于購房款如何處理的問題。根據《合同法》第58條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”的規定，《房屋轉讓協議》被確認無效后，原告已經支付的購房款應當予以返還。

【法院審理結果】

海口市龍華區人民法院

民事判決書

（2009）龍民一初字第XX號

原告（反訴被告）劉某

委托代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。

委托代理人陳春麗，海南正凱律師事務所律師。

被告（反訴原告）陳某

原告劉某與被告陳某商品房買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭件進行了審理。原告劉某的委托代理人李武平，被告陳某的委托代理到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

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本院認為：1、關于房屋轉讓協議的效力問題。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押產物，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”原、被告爭議的房屋是設立抵押權的，他們簽訂的房屋轉讓協議違反了上訴法律規定，應認定為無效，本訴原告主張合同無效的訴訟主張于法有據，應予支持；被告在反訴中主張合同效力的從寬辦法，尊重當事人的意思自治，支持合同的履行，認定有效，沒有法律依據，不予采納。2、關于賠償經濟損失的問題，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷的，因該合同取得的財產，應當予以返還……因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”在簽訂合同時原、被告均明知轉讓的房子是設立抵押權的，但雙方仍簽訂了違反法律原則的轉讓協議，雙方都有過錯，應各自承擔。原告要求返還本金XXX萬元優勢是根據和法律依據，應予支持。要求支付本金的利息XXX元，因其簽訂的協議明知違法卻簽訂，對過錯有不可推辭的責任，該利息損失應由其自己承擔；要求返還銀行按揭款XXX元，僅有證據證明其共支付XXX元，只能支持XXX元的訴求；要求賠償XXX元的交通等費用，除了提供自己旅行飛機票，還有其他人的姓名，且這些票據不能證明是追償購房所產生的費用，因此其訴訟請求不予支持；3、關于被告在反訴中要求賠償經濟損失的問題，被告要求原告賠償的經濟損失是可得利益的損失，不是直接利益損失，在合同無效中不應使用可得利益損失賠償規則。因此，被告的主張不予采納。綜上，依據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條之規定，判決如下：

一、    限被告陳某在本判決生效之日起十日內，將取得的購房款XXX萬元和銀行按揭款XX元返還給回原告劉某；

二、    駁回原告劉某的其他訴訟請求；

三、    駁回被告陳某的訴訟請求。

本案訴訟費XXX元、財產保全費XX元由原告劉某承擔。本案的反訴費XXX元由被告陳某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于海南省海口市中級人民法院。

審 判  長   楊少華

審  判  員   曾  貞

人民陪審員   裴振山

二00九年十二月一日

書  記  員   黃  靜