房產(chǎn)稅擴圍試點有望在立法前進行 初期稅率低

國家統(tǒng)計局18日公布的10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環(huán)比上漲城市有65個，同比上漲城市則多達69個。這其中，南京房價已連續(xù)16個月上漲，今年以來累計漲幅高達14.12%。盡管京滬廣深四個一線城市新近紛紛出臺二套房首付上調(diào)至七成等“升級版”新政，但依然被業(yè)內(nèi)視為“隔靴搔癢”，無法解決根本難題。

　　“過去十年，房地產(chǎn)市場在‘一時收一時放’的調(diào)控之下經(jīng)歷了幾次‘過山車’，房價上漲之勢卻沒有得到改變。”中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛告訴記者，2003-2012年全國住宅均價整體漲幅為145%，針對房地產(chǎn)的五大稅收也大漲1022%，房地產(chǎn)依舊“瘋狂”，亟待出臺長效機制引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　未來十年，我國城鎮(zhèn)化將探索新型發(fā)展道路，年均1700萬左右的新增城鎮(zhèn)人口、收入倍增計劃、日趨老齡化的人口結(jié)構(gòu)，在進一步提供發(fā)展空間、促進需求更加多元化的同時，也向政府及市場提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在住房需求依然龐大但經(jīng)濟轉(zhuǎn)型日益迫切的大背景下，需要針對人口、土地、金融、稅收等關(guān)鍵領(lǐng)域存在的問題和矛盾，進一步深化改革。

　　11月15日，十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟體制改革”。對此，省住建廳房改辦主任李強說，“決定性作用”替代過去“基礎(chǔ)性作用”的提法，對“市場”作出了全新角色定位，意味著市場化已成為全面深化改革的重心。中國指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東也表示，《決定》中一系列論述更加強調(diào)市場作為資源主要分配者的地位。

　　近日國土部在學(xué)習(xí)三中全會精神時提出，要堅持資源要素的市場配置，堅定“大市場”“小政府”。曹旭東認為，對房地產(chǎn)而言，就是要由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求，并優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置；政府則主要發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，解決干預(yù)過多和監(jiān)管不到位問題，在公共服務(wù)領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)主要供應(yīng)者，以科學(xué)調(diào)控為民生托底，將更多精力用于解決低收入群體住有所居問題。

　　房地產(chǎn)業(yè)將迎來市場化、科學(xué)化調(diào)控。在胡志剛看來，這主要包含兩層意思：一是調(diào)控不再是人為打壓，而是以市場為主導(dǎo)；二是由于區(qū)域市場的差異性，今后的宏觀調(diào)控將呈現(xiàn)多層次，不搞“一刀切”，各地實行差別化的稅收、金融、法律等手段。

　　據(jù)透露，房地產(chǎn)市場的長效機制正在加緊完善之中。近期參與全國政協(xié)房地產(chǎn)長效機制調(diào)研的胡志剛預(yù)測，行政調(diào)控與市場調(diào)控是一個此消彼長的過程，當(dāng)財稅、金融、土地政策等調(diào)控機制露出端倪，限購、限價等行政手段將隨之逐步退出。“現(xiàn)行的限制性措施，短期內(nèi)在一線城市會繼續(xù)執(zhí)行。從長遠來看，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)將獲得常態(tài)化發(fā)展空間和穩(wěn)定的外部環(huán)境，以及以法律法規(guī)為依托的制度性保障。”

　　預(yù)計今年四季度，房產(chǎn)稅試點范圍、土地改革、新型城鎮(zhèn)化等涉及市場長效機制的系列措施將逐漸明晰，其中房產(chǎn)稅備受關(guān)注?！罢魇辗慨a(chǎn)稅是大勢所趨，但立法需要一個較長過程，并不排除先加快試點、立法后再全面鋪開?！崩顝娬f，從今年4月起就有消息稱，南京將試點征收房產(chǎn)稅，但因種種原因一再推遲。

　　熱點城市房價不斷上漲，房產(chǎn)稅試點擴容的呼聲日益高漲。曹旭東說，《決定》提出優(yōu)化財稅結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，主旨就在于“重保有、輕流轉(zhuǎn)”，“地方政府通過開征房產(chǎn)稅，或降低或歸并其他與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，比如降低營業(yè)稅、增值稅、契稅的稅率，或者將存在重復(fù)征收問題的營業(yè)稅和增值稅等稅種進行歸并整合，使地方政府?dāng)[脫‘土地財政’，確保稅源穩(wěn)定可靠。”同時，將構(gòu)建合理的房價形成機制，促進社會財富合理分配、維護社會穩(wěn)定?！坝捎谠圏c初期稅率較低、征稅范圍小，短期內(nèi)影響不大，但從中長期來看，房產(chǎn)稅向存量房擴展并適當(dāng)提高稅率是大方向，這將逐步改變房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境?！?/p>