房產稅擴圍試點有望在立法前進行 初期稅率低

國家統計局18日公布的10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環比上漲城市有65個，同比上漲城市則多達69個。這其中，南京房價已連續16個月上漲，今年以來累計漲幅高達14.12%。盡管京滬廣深四個一線城市新近紛紛出臺二套房首付上調至七成等“升級版”新政，但依然被業內視為“隔靴搔癢”，無法解決根本難題。

　　“過去十年，房地產市場在‘一時收一時放’的調控之下經歷了幾次‘過山車’，房價上漲之勢卻沒有得到改變。”中國房地產研究會副會長胡志剛告訴記者，2003-2012年全國住宅均價整體漲幅為145%，針對房地產的五大稅收也大漲1022%，房地產依舊“瘋狂”，亟待出臺長效機制引導市場預期。

　　未來十年，我國城鎮化將探索新型發展道路，年均1700萬左右的新增城鎮人口、收入倍增計劃、日趨老齡化的人口結構，在進一步提供發展空間、促進需求更加多元化的同時，也向政府及市場提出嚴峻挑戰。在住房需求依然龐大但經濟轉型日益迫切的大背景下，需要針對人口、土地、金融、稅收等關鍵領域存在的問題和矛盾，進一步深化改革。

　　11月15日，十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”。對此，省住建廳房改辦主任李強說，“決定性作用”替代過去“基礎性作用”的提法，對“市場”作出了全新角色定位，意味著市場化已成為全面深化改革的重心。中國指數研究院南京分院總經理曹旭東也表示，《決定》中一系列論述更加強調市場作為資源主要分配者的地位。

　　近日國土部在學習三中全會精神時提出，要堅持資源要素的市場配置，堅定“大市場”“小政府”。曹旭東認為，對房地產而言，就是要由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求，并優化商業、產業、養老、文化等其它結構地產的資源配置；政府則主要發揮宏觀調控職能，解決干預過多和監管不到位問題，在公共服務領域擔當主要供應者，以科學調控為民生托底，將更多精力用于解決低收入群體住有所居問題。

　　房地產業將迎來市場化、科學化調控。在胡志剛看來，這主要包含兩層意思：一是調控不再是人為打壓，而是以市場為主導；二是由于區域市場的差異性，今后的宏觀調控將呈現多層次，不搞“一刀切”，各地實行差別化的稅收、金融、法律等手段。

　　據透露，房地產市場的長效機制正在加緊完善之中。近期參與全國政協房地產長效機制調研的胡志剛預測，行政調控與市場調控是一個此消彼長的過程，當財稅、金融、土地政策等調控機制露出端倪，限購、限價等行政手段將隨之逐步退出。“現行的限制性措施，短期內在一線城市會繼續執行。從長遠來看，以市場為主導的房地產行業將獲得常態化發展空間和穩定的外部環境，以及以法律法規為依托的制度性保障。”

　　預計今年四季度，房產稅試點范圍、土地改革、新型城鎮化等涉及市場長效機制的系列措施將逐漸明晰，其中房產稅備受關注。“征收房產稅是大勢所趨，但立法需要一個較長過程，并不排除先加快試點、立法后再全面鋪開。”李強說，從今年4月起就有消息稱，南京將試點征收房產稅，但因種種原因一再推遲。

　　熱點城市房價不斷上漲，房產稅試點擴容的呼聲日益高漲。曹旭東說，《決定》提出優化財稅結構，對房地產行業而言，主旨就在于“重保有、輕流轉”，“地方政府通過開征房產稅，或降低或歸并其他與房地產相關的稅收，比如降低營業稅、增值稅、契稅的稅率，或者將存在重復征收問題的營業稅和增值稅等稅種進行歸并整合，使地方政府擺脫‘土地財政’，確保稅源穩定可靠。”同時，將構建合理的房價形成機制，促進社會財富合理分配、維護社會穩定。“由于試點初期稅率較低、征稅范圍小，短期內影響不大，但從中長期來看，房產稅向存量房擴展并適當提高稅率是大方向，這將逐步改變房地產業的大環境。”