土地改革將向縱深挺進 工業用地迎來價值重估機遇

　　權威媒體就三中全會《決定》對各部委負責人的訪談系列已拉開序幕，國土部部長將于近期就土地改革問題進行分析闡述，農地流轉、工業用地或再度成為市場話題，其價值重估前景也將成為關注焦點。

　　三中全會《決定》明確提出，建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地價格。在城市用地緊缺和農村土地流轉加速的背景下，工業用地價值獲得價值重估機遇。據上證報資訊獲悉，10月份北京出臺的鼓勵企事業單位用自有用地建設自住型商品房，目前正在加快推進中，預計近期將有一批工業用地轉入供應渠道，或帶來價值提升的示范效應。按照全國平均水平來看，住宅或商業用地價格，普遍高于工業用地5至10倍。

　　在城市用地供應緊缺的情況下，盤活存量和釋放增量，成為土地來源的兩種主要途徑。盤活存量主要是指在符合城市總體規劃的背景下，對低效利用的工業用地，通過政府收儲進行轉性，獲得商業或住宅用地。釋放增量主要是指通過農村集體建設用地流轉，獲得新增土地供應。

　　從目前各地最新動態來看，盤活存量工業用地，轉性為商業或住宅用地，成為發展重點。10月份北京市出臺的《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，提出在確保土地供應方面，鼓勵企事業單位和相關機構，在符合規劃要求的條件下，將自有用地用于自住型商品住房的開發建設。該意見看點就在于盤活城市的工業用地，獲得商品住房用地。

　　值得注意的是，近期國土部實地調研上海自貿區，就其總體情況和土地利用管理情況進行考察。自貿區的土地管理創新，將為其他同樣需要工業用地批量轉性商業用地的園區，提供借鑒經驗。據上證報資訊獲悉，上海自貿區管委會將從外高橋保稅區搬遷至洋山保稅港區，主要是因為外高橋保稅區土地極其緊缺，目前有近10家外資銀行排隊等待獲得辦公場所。目前上海自貿區內80%的土地為工業用地，旺盛的需求也將推動自貿區工業用地轉性速度。

　　土地改革帶來的制度紅利釋放，將打開相關行業和公司的增長空間，持有閑置工業用地儲備的企業，以及具有老舊工業區及城中村改造經驗和優勢的公司，將最先受益。從目前進展來看，北京10月份出臺的京七條，重點扶持企事業單位和相關企業自有工業用地轉性，該方面有可能取得率先突破。

　　空港股份主營為園區開發建設、工業地產開發、物業經營管理等四大業務模塊，工業地產開發為其核心業務之一。根據此前公告，公司已收到北京市順義區人民政府的批復，授權公司的控股子公司億兆地產開發位于北京市順義區趙全營鎮的地塊，總面積約86.7公頃(1300畝)；同時，公司擁有北京天竺空港工業區和天竺出口加工區的特許土地開發權，空港工業區1007畝土地一級開發已完成，自有物業科出租規模達到21.4萬平方米。

　　金隅股份在北京市工業用地儲備已達540 萬平米，11 月11 日北京市公布了首批7 塊自住型商品房用地，其中公司就有三塊工業用地，建筑面積超過50萬平方米。同時，公司作為北京最大的保障房參與者，擁有豐富的開發經驗，且開發用地全部來自低成本的自有工業用地，凈利潤水平較高。

　　電子城是北京電子城老工業基地改造建設主體，成功實施了北京電子城老工業基地的升級改造。公司2009年進行了重大資產置換，當時注入的北京電子城有限責任公司擁有2張建設用地規劃許可證，用地面積合計25.02萬平方米，土地性質為工業用地。

　　(上證數據研究部 劉重才 童聿忻)