【以案普法】房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)所有？

　　案號(hào)：（2017）最高法民再407號(hào)

　　審理法院：最高人民法院

　　案情簡(jiǎn)介：秦某孝（買(mǎi)方）與孫某國(guó)（賣(mài)方）于2008年6月3日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，但是雙方一直未辦理過(guò)戶手續(xù)，2014年系爭(zhēng)房產(chǎn)納入拆遷范圍，那么拆遷補(bǔ)償款究竟歸誰(shuí)所有，看看該案中法院的精彩判決！

　　關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題，法院作如下論證：

　　秦某孝與孫某國(guó)于2008年6月3日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

　　合同簽訂后，秦某孝支付了約定的購(gòu)房款，孫某國(guó)交付了房屋和房產(chǎn)證書(shū)原件。但從雙方陳述的事實(shí)看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，秦某孝雖然與孫某國(guó)簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并按照合同的約定向?qū)O某國(guó)交清了全部購(gòu)房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，故秦某孝對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書(shū)或者是人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購(gòu)房屋物權(quán)已因拆遷而消滅，則秦某孝已無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)。孫某國(guó)作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，與重慶市南川區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局簽訂的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，合法有效。在一定意義上而言，孫某國(guó)在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣(mài)給秦某孝的房屋及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，孫某國(guó)在已收取了購(gòu)房款的情況下，本應(yīng)及時(shí)將出賣(mài)房屋過(guò)戶登記至秦某孝名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，秦某孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)—拆遷補(bǔ)償款，現(xiàn)因?qū)O某國(guó)亦尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，則秦某孝請(qǐng)求確認(rèn)其享有上述征收補(bǔ)償協(xié)議中孫某國(guó)所出賣(mài)給秦某孝的房屋及土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。

　　秦某孝在庭審中明確其主張的拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)系按照上述拆遷協(xié)議中孫某國(guó)所享有的合同權(quán)益作為依據(jù)，故本案拆遷協(xié)議所指向的有證部分房屋及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，理應(yīng)由秦某孝享有，孫某國(guó)因已將被征收標(biāo)的物出賣(mài)并收取了購(gòu)房款而無(wú)權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款。

　　特別提示：

　　本案雖然買(mǎi)受人最終勝訴，但是，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)雙方是什么關(guān)系，切記及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，否則，一旦遇到類似于拆遷這種情況，就有可能產(chǎn)生糾紛，另外，對(duì)于賣(mài)方本身的債務(wù)問(wèn)題，也可能導(dǎo)致房屋被法院查封、拍賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)。